近来，蛋壳公寓发布了2020年Q1财报，营收19.4亿元，净亏本12.31亿元，较去年同期亏本添加了4.15亿元。

蛋壳公寓亏本扩展，应该说在预料之内。盈余难一直是长租公寓职业的死穴，比蛋壳公寓发家更早的自若、背靠万科的万科泊寓也一直在亏本。背靠巨子的玩家们姑且亏本，自立门户的蛋壳公寓亏本也就家常便饭。别的，2017年后蛋壳公寓张狂扩张，也使其资金链承压，进一步扩展了亏本。

长租公寓盈余难，跟其运营形式分不开。长租公寓企业分为集中式、涣散式两类，但两者都是以“租借—翻修—租借”的形式运营。简略了解便是长租公寓企业租借房源后二次装饰，再租给用户，企业在其间扮演“二房东”的人物。

受运营形式的影响，长租公寓职业的赢利率缺乏5%。因而，长租公寓企业有必要具有必定的规划和入住率，才干完成盈余。但企业在扩展规划的一起，财政开销也随之添加，使其资金链承压。而这正是此前蛋壳公寓挑选上市融资的理由。

但上市融资并不能处理职业盈余难的问题。而长时间亏本，关于身处本钱商场的蛋壳公寓，显然是晦气的。

亏本痼疾步步扩展

2015年，蛋壳公寓在北京建立，正式入局O2O长租公寓职业。

2017年，蛋壳公寓营收6.57亿元，净亏本2.72亿元；2018年，蛋壳公寓营收26.75亿元，亏本13.7亿元；2019年营收71.29亿元，亏本34.47亿元；2020年第一季度亏本12.31亿元。

2017年至今，蛋壳公寓亏本额合计达63.2亿元。在长租公寓职业，亏本也不止蛋壳公寓一家。业界最早赴美上市的青客公寓，2017年至2018年共亏本7.43亿元；背靠万科、龙湖的万科泊寓、龙湖冠寓，也处在长时间亏本的地步。

长租公寓企业遍及亏本，跟其运营形式分不开。而职业的运营形式又很难改观，企业只好在继续的亏本下挑选上市融资。

据蛋壳公寓招股书显现，1月17日，蛋壳公寓在纽交所上市，融资金额10.6亿元。而这次上市融到的10.6亿元，第一季度就悉数亏了出去。

除蛋壳公寓外，自若、万科泊寓也都面对资金缺乏的窘境。

长租公寓的运营形式是先租借，二次装饰后再租借给住户。这样的形式盈余方法过于单一，所以长租公寓职业赢利率极低。而企业想要盈余，就有必要把规划做大，取得更多的房源和用户。

但长租公寓企业在扩展规划的一起，本钱也随之添加。据蛋壳公寓财报，2018年至2019年，蛋壳公寓的运营公寓数量由23.6万添加至43.8万，添加率达43.8%。租金费用也由21.7亿元添加至64亿元，添加超越三倍。

本钱高企，企业要想继续开展就需求更多的资金。因而，长租公寓企业上市融资就成了遍及现象。除青客公寓、蛋壳公寓已上市公司外，链家旗下的自若也在做赴美上市的预备。

在长租公寓职业，其遍及的盈余形式在于企业从租借主那里获取房源，然后依托住户和租借主之间的价格差，赚取赢利。这其间，还包含了装饰、中介服务等费用。除掉这些费用，长租公寓企业取得的赢利也就所剩无几了。

在对价格非常灵敏的租借商场，长租公寓企业假如靠提价提高赢利率又会下降入住率。因而，自若、蛋壳公寓为招引住户，都开端下降房租价格。价格战形成的结果，是长租公寓职业赢利率被继续摊薄。据克而瑞研讨数据显现，长租公寓职业平均赢利水平仅在2%-4%。

低赢利率的商场局势下，企业又急于盈余，就只能走扩展商场规划提高入住率这条路了。

规划扩张，落井下石

在长租公寓职业，线下的规划决议了企业在职业界的位置。住户在挑选房子租借公司时，也更倾向知名度更高的企业。因而，长租公寓企业为了扩展知名度开端张狂扩展规划。

而线下规划扩展后，入住率会跟着企业知名度提高。抱着独占商场的主意，自若、青客公寓等长租公寓企业张狂扩展规划抢占商场，使商场竞争愈加剧烈。蛋壳公寓也被逼参加扩张大军，以期能够在长租公寓商场占有一席之地。

2017年，蛋壳公寓运营的公寓数量为5.2万，2018年到达了23.6万，添加率为354%；2019年时，蛋壳公寓的运营公寓数量达43.8万，较2018年添加42.8%。2017年至2019年，蛋壳公寓的运营公寓数量翻了8倍，运营组织掩盖国内13个城市，入住率超越75%。

如此迅猛的扩张下，蛋壳公寓的租金本钱也涨了近12倍，由2017年5.1亿元添加至2019年的64亿元。跟着本钱的迅猛添加，让本就难以盈余的蛋壳公寓，亏本继续扩展。

而长租公寓职业由于运营形式的特殊性，只要扩展规划才干盈余，但过度扩张又会导致本钱高企，堕入“两难”地步。所以企业怎么在扩张的一起做好危险管控，下降资金和处理端的压力，就成了能否走出亏本的要害。

长租公寓的未来可期：行稳致远是要害

事实上，长租公寓作为刚需，存在着宽广的远景。

据艾瑞资讯的数据显现，国内住所租借商场规划在2018年现已到达1.8万亿元，其间一线和二线城市到达1.2万亿元，估计在2023年添加至2.0万亿元，国内全体商场添加至3.0万亿元。宽广的商场远景，长租公寓的未来明亮可期，本钱看好也是必定。

此外，5G技能和人工智能技能的开展，也给了长租公寓职业发明了新的机会。由智能硬件和Saas软件组成的公寓LoT，能够完成公寓多场景处理，在线处理看房、签约等租房服务，从而提高住户体会。

智能公寓作为长租公寓未来开展的趋势，也会成为长租公寓企业未来转型的方针。但长租公寓职业盈余需求长时间开展的趋势并不会改动，企业要想稳步开展，仍需求深化扎根，提高用户体会，才干防止因急于求成导致的负面影响。例如蛋壳公寓曾被爆出的甲醛超支、客户被借款事情，带来了极大的负面影响。

整体来看，长租公寓职业的未来商场依旧远景宽广。但企业要更进一步，就有必要考虑怎么打好根基，提高用户体会，这才是决议长租公寓企业未来兴衰的要害因素。

而关于仍在亏本的蛋壳公寓，紧抓智能公寓风头的一起加强危险管控，才或许脱节继续亏本的现状。跟着国内住所租借商场需求添加，蛋壳公寓间隔盈余也会更近一步。

文/刘旷大众号，ID：liukuang110